『赣州还有城中村吗？老城区里的烟火气与城市记忆』

前阵子跟几个老同学在赣州南门口的一家修车铺门口喝茶，聊着聊着就说到房子和地段。有个在深圳打拼多年的发小突然问我：“赣州还有城中村吗？我想找个房租便宜、又有生活味的地方落脚。”我当时愣了一下，然后笑着说：“你这话问得，好像赣州全是高楼大厦似的。我给你说嘛，赣州当然还有城中村，而且不止一处，只是它们正在变得越来越‘隐形’。”

很多人一听到“城中村”三个字，脑子里蹦出来的就是广州石牌村、深圳白石洲那种握手楼、一线天、电线像蜘蛛网一样的画面。但赣州的情况不太一样。作为一座有着两千多年历史的国家历史文化名城，赣州的城中村更多是藏在老城墙根下、河套老城区里那些弯弯绕绕的小巷子，以及章江新区边缘暂时还没拆完的“孤岛”。赣州还有城中村吗？答案是肯定的，但你要用老眼光去找，可能还真找不到。

今天这篇，我就以在赣州跑了十几年、见过拆迁办和房东们来回拉扯的老司机身份，跟你掏心窝子讲讲赣州城中村的真实现状。你莫看那些花里胡哨的城市宣传片，真正的烟火气，还得去那些犄角旮旯里找。

赣州还有城中村吗？先拆穿三个最大误会

误会一：以为城中村就是脏乱差的代名词。很多外地朋友一听赣州还有城中村，第一反应就是“那地方能住人吗？”我当年也有这个偏见，直到有一次去水东镇附近办事，误打误撞走进一片被高楼包围的村落。里面其实收拾得挺干净，巷子里有卖艾米果的、有修鞋的、有下棋的老人，那种慢节奏让人恍惚穿越回了九十年代。赣州的城中村，更多是“城中村”的“村”字，而不是“城中”的“城”字——它保留的是乡村的邻里关系，不是脏乱差。

误会二：以为城中村都写着“城中村”三个大字。你开车路过章江新区，两边的楼盘一个比一个气派，你会觉得赣州哪还有什么城中村？其实赣州还有城中村吗这个问题，恰恰要往那些不起眼的岔路口里看。比如老城区一些单位家属院旁边的自建房片区，或者赣州经开区某些工厂后面的村落，它们没有挂牌子，但实打实就是城中村形态。人这一辈子，最容易看走眼的就是那些不打招牌的地方。

误会三：以为城中村迟早都要拆光。这可能是最大的误解。很多人觉得城市化就是推倒重来，但赣州这几年的思路明显变了。像郁孤台周边、灶儿巷附近那些历史街区，政府不仅不拆，反而花大力气修缮。还有一些城中村因为产权复杂、拆迁成本太高，短期内根本动不了。所以你说赣州还有城中村吗？不光有，有些还会长期存在下去。

我见过的几种情况：别被表面话术带着走

我这十几年跑赣州各个角落，见过不少跟城中村有关的人和事。给你说几个印象深的。

情况一：刚毕业的小年轻在红旗大道后面的城中村租房。有个姓刘的小伙子，在赣州一家广告公司上班，月薪四千出头。他在红旗大道后面的一处城中村租了个单间，一个月租金五百块，带独立卫生间。我去他那儿坐过，虽然房子老，但收拾得挺温馨。他跟我说：“哥，赣州还有城中村吗？我住的就是啊。这不是穷，是聪明的选择。”后来那片列入改造计划，他搬去了沙石镇那边，房租更便宜。

情况二：拆迁钉子户与开发商的对峙。在赣州火车站附近，有个自然村，前几年一直传说要拆。村里有个开小卖部的老板，死活不肯签协议，觉得补偿款不够。我去他店里买过水，他指着对面新起的楼盘说：“你看他们卖一万多一平，补给我那点钱，我拿什么买回来？”后来谈了好几年，终于折中解决。这种拉锯战，在赣州不少城中村里都上演过。

情况三：把城中村老宅改成网红店的年轻人。这算是个新趋势。有几个搞设计的年轻人，在赣州老城区一处城中村租下一栋两层老宅，改成了融合咖啡馆和赣南特色小吃的店。门口就是那种窄窄的巷子，墙皮还有剥落的痕迹，但里面装修得别有洞天。生意意外地好，很多年轻人专门去打卡。别小看那些老房子，换个活法，它就是金窝窝。

情况四：城中村里的手艺人坚守。在赣坊附近有个城中村，里面住着一位做传统客家竹编的老师傅。周围邻居都搬走了，就他不走。他说：“我在这个位置做了四十年，搬走了，老主顾找不着我，我也不习惯。”这种人情味，是高楼大厦里永远复制不出来的。

真正有用的判断方法：看这三个硬指标

说了这么多，你肯定想问：那我怎么判断一个地方是不是城中村？或者说，赣州还有城中村吗，我自己该怎么找？我给你说三个硬指标，比看什么规划图都管用。

指标一：看房屋产权性质。真正的城中村，土地性质绝大多数还是集体土地，房产证是集体土地使用证或者干脆没有证。这种房子不能像商品房一样自由交易，但租金便宜，生活成本低。你租房的时候可以问一句：“房东，这房子是国有土地还是集体土地？”对方要是含糊其辞，你心里就有数了。

指标二：看基础设施细节。城中村的道路普遍偏窄，路灯可能有但不多，下水道偶尔会堵，电线杆上挂满了各种线缆。最明显的是——停车难。因为当初建的时候根本没想到会有这么多车。如果一个小区的配套和周边商品房小区差距明显，那多半就是城中村或者城中村改造的安置区。

指标三：看人口流动特征。城中村通常是外来务工人员的第一落脚点。你傍晚去转一圈，听到的方言五花八门，小餐馆、杂货铺、快递点特别密集。这种“麻雀虽小五脏俱全”的生态，是城中村最典型的特征。

给你做个简单的对比表，一目了然：

对比项	城中村	商品房小区
租金水平	低，单间300-600元/月	高，单间800-1500元/月
房屋产权	集体土地证或无证	不动产权证
生活配套	小摊小贩多，便利店密集	商业综合体、品牌店
停车条件	紧张，基本靠抢	地下车库为主
邻里氛围	热闹，人情味重	相对冷漠，各顾各的

看懂了这三个指标，你比那些天天喊“拆”的人明白多了。

关于赣州还有城中村吗，大家还会问什么？

问：赣州哪些区域还能找到比较集中的城中村？

答：目前来看，河套老城区、水东镇、水西镇、沙石镇以及赣州经开区边缘地带，都还有一定规模的城中村。另外章江新区虽然高楼多，但个别地块因为拆迁未完成，也还保留着零星的村落形态。具体位置建议你骑个电动车在老城区巷子里转，比看地图管用。

问：住在赣州的城中村安全吗？

答：总的来说治安没问题，赣州的社会治安在江西省内算好的。但你要注意，城中村因为房屋密度大、通道窄，消防安全确实存在隐患。租房子时先看看有没有灭火器，逃生通道通不通，别光图便宜。

问：城中村的房子能买吗？

答：这个我要提醒你，赣州还有城中村吗这个问题背后，很多人其实是问“城中村的房子能不能投资”。我劝你谨慎。集体土地上的房子没有正规产权证，买卖不受法律保护，以后拆迁补偿也只认原户主。你要是真想买，建议走正规渠道买安置房的二手房，至少手续齐全。

问：城中村会全部拆完吗？

答：从我了解的情况看，不会。赣州的古城保护规划明确要求保留部分历史街区和传统风貌，有些城中村因为地理位置和文化价值，反而会被列入保护范围。所以别指望所有城中村都拆，也别担心它们一夜之间全消失。

问：城中村和棚户区是一回事吗？

答：不是。城中村是城市包围农村的产物，土地还是集体的；棚户区一般指国有土地上设施简陋的危旧房。两者改造政策不同，补偿标准也不一样。你听到别人把这两个词混用，大概率他自己也没搞明白。

最后给你几句掏心窝子的话

第一句：城中村不是城市的伤疤，而是城市生长的年轮。每座城市都有一段从农村变城市的过程，赣州也不例外。那些还没拆完的村子，记录着这座城市的来路。

第二句：别一听“城中村”就皱眉，住进去你才知道什么叫生活。我在赣州城中村吃过最正宗的宁都肉丸，听过最地道的客家话，也见过凌晨四点就起来磨豆浆的老板娘。这些温度，是高档小区给不了你的。

第三句：如果你问赣州还有城中村吗，我的答案是：有，且值得你去走一走。趁着它们还在，去那些巷子里听听故事。等哪天真拆完了，你想找都找不回来了。

老话说得好：城市的尽头不是钢筋水泥，而是那些还留着泥土味的老巷子。赣州还有城中村吗？有，就在你愿意拐进去的那条巷子深处。